Hofgut am Mühltal: Jurist Thorsten Masuch erläutert Begriffe Erbbaurecht, Erbbauzins für Pferdeleute

Thorsten Masuch ist Volljurist, lehrt an Hochschulen uns hat eher zufällig von dem Fall des Hofgut am Mühlbach im hessischen Niddatal erfahren. Zuerst hat er sich zum Fall in der Wetterauer Zeitung zu Wort gemeldet.

Auf das Hofgut aufmerksam geworden war er, weil er einen der Betreiber an der Hessischen Hochschule für Öffentliches Management und Sicherheit unterrichtet hat. Anja Nehls und Jan Tönjes haben sich dazu im Podcast „Erzähl mir was vom Pferd“ mit Masuch unterhalten.

Jan Tönjes: Wie sind Sie eigentlich genau auf diesen Fall aufmerksam geworden und was war Ihr erster Eindruck, als Sie sich der Sache angenommen haben?

Thorsten Masuch: Ja, das war eigentlich eher zufällig. Ich unterrichtete einen der Betreiber des Hofguts an der Hessischen Hochschule für Öffentliches Management und Sicherheit. Eines Tages hat er mich dann nach dem Unterricht zur Seite genommen, hat mir den Fall geschildert und wollte eine Einschätzung. Bei mir, muss ich Ihnen sagen, hat sich gleich so ein gewisses Störgefühl breit gemacht, dass da irgendetwas nicht richtig stimmen kann. Und da habe ich mir dann die Unterlagen geben lassen, sie durchgesehen und mein anfängliches Gefühl hat sich dann eigentlich noch verstärkt. Ich möchte nur bei der Gelegenheit auch noch mal betonen, ich bin jetzt weder von den Betreibern noch sonst von irgendjemand anderem beauftragt. Ich werde nicht bezahlt, ich möchte einfach meine rechtliche Einschätzung zu dem Fall abgeben, auch in der Öffentlichkeit, weil ich das Verhalten der Stadt als rechtlich eher zweifelhaft ansehe.

Anja Nehls: Und genau deshalb haben wir sie ja auch gefragt, weil sie eben von niemanden bezahlt werden. Das ist ja relativ kompliziert: die Gebäude gehören Frau Herrges, das Land gehört weiterhin der Stadt Niddatal. Vielleicht können Sie einmal ganz grundsätzlich einordnen, was der Unterschied ist zwischen Kauf, Pacht, Erbpacht und Miete. Es gibt ja viele Pferdebesitzer, die eine Weide gepachtet, einen Hof, oder eine Box gemietet haben. Was sind die Unterschiede, mal so ganz im Wesentlichen?

Thorsten Masuch: Ganz grob gesagt:Beim Kauf wird mir das Eigentum verschafft, also das Eigentum an der Sache. Ich werde eben durch den Kauf und die nachfolgende Übereignung zum Eigentümer. Habe also das komplette Rechtepaket. Bei der Miete darf ich die Sache benutzen. Mir gehört sie nicht, aber ich darf sie benutzen.

Anja Nehls: Wie bei einer Wohnung, meistens.

Thorsten Masuch: Bei einer Wohnung, Wohnungsmiete ist ja ein Hauptbeispiel. Wenn ich etwas pachte, dann darf ich die Sache benutzen und ich darf auch noch gleichzeitig die Früchte, ( bei der Landpacht) aus diesem Grundstück dann ziehen. Und schließlich ist es bei der Erbpacht, um die dreht sich es ja hier im Wesentlichen, so, dass mir das Grundstück nicht durch die Erbpacht gehört. Wenn das eben das Grundstück  von der Stadt ist, dann bleibt das auch bei der Stadt. Bei der Erbpacht darf ich dann aber auf dieses Grundstück ein Gebäude errichten, also meinetwegen eine Reithalle, entsprechende Stallungen und so weiter und so fort.

Anja Nehls: Und dafür, dass ich das darf, zahl ich einen Erbbauzins, richtig?

Thorsten Masuch: Ja.

Anja Nehls: Also sowas wie eine monatliche Gebühr, die man nicht Miete und nicht Pacht nennen darf, weil es ist ja eben ein Erbbauzins.

Jan Tönjes: Gleichwohl Erbpacht nicht gleich Kauf ist, ist das Prozedere aber ähnlich. Das heißt, ich werde ins Grundbuch eingetragen mit dieser Erbpacht als Eigentümer?

Thorsten Masuch: Nein, eben nicht als Eigentümer. Aber natürlich wird dieses Rechtsgeschäft notariell, da haben Sie recht, abgeschlossen. Es wird grundbuchlich umgesetzt.

Anja Nehls: Nun lebt ja ein Pferdehof davon, dass Betreiber langfristig planen können, Neue Boxen bauen, Weideflächen pflegen und anlegen, Personal einstellen … Da ist rechtliche Verlässlichkeit extrem wichtig. Können sich denn nun Pferdehalter oder generell Bürgerinnen oder Unternehmer darauf verlassen, dass eine einmal von der Stadt gegebene Zusage, also hier die Zustimmung und diese jahrelang gelebte Erbpacht, auch Jahre später noch gilt? Da müssen sie sich doch drauf verlassen können?

Jan Tönjes: Es ist ja unstrittig von dem Bürgermeister unterschrieben worden. Sie als Fachmann für öffentliches Recht, gibt es da Präzedenzfälle, wo man sagt: Ja, das stimmt, der hätte eine zweite Unterschrift sein müssen und da ist schon mal irgendwas rückabgewickelt worden?

Thorsten Masuch: Nein, genau das ist der Punkt. Die Abwicklung kann ja, und sie haben es ja auch letztlich angesprochen, aufgrund des bestehenden Vertrauensschutzes nur als Ausnahme in Betracht kommen. Es kann ja jetzt nicht sein, dass die Gemeinde eben irgendwelche, selbst wenn es so sein sollte, internen Fehler begeht oder vielleicht eine Zustimmung der Kommunalaufsicht nicht einholt oder eben eine zweite Unterschrift fehlt, und im Zuge dessen dann automatisch gewissermaßen das Erbbaurecht, das notariell bestellt worden ist, eben im Erbbaugrundbuch eingetragen worden ist. Das seit sechs Jahren jetzt auch auf die neuen Betreiber übergegangen ist, dass das dann automatisch wegfliegt.

Jan Tönjes: Gibt es irgendwelche für Sie plausiblen Hintergründe, die die Stadt zu diesem Handeln bewogen haben könnten?

Thorsten Masuch: Da betreten wir natürlich ein bisschen den Bereich der Spekulation. Ich kann jetzt die internen Beweggründe der Stadt nicht nachvollziehen. Die Frage, die sich hier stellt oder die sich auch die Stadt stellen sollte: Ist es wirklich im Interesse der Bürgerinnen und Bürger, jetzt diesen Reiterhof, mir nichts, dir nichts aufzulösen? Die Stadt müsste sich auch fragen, ist es eigentlich im Interesse der Bürgerinnen und Bürger, wenn ich mit den Betreibern überhaupt nicht inhaltlich spreche, und überhaupt nicht nach einer Lösung suche? Möglicherweise gab es Fehler, aber vielleicht können die ja in einer irgendwie gearteten Weise geheilt werden.

Anja Nehls: Man könnte einfach eine zweite Unterschrift jetzt nachliefern und dann wäre alles gut.

Thorsten Masuch: Da guckt die Stadt aber aus welchen Gründen auch immer überhaupt nicht drauf. Ich kann mir da nur vorstellen, dass es da einen Hintergrund gibt, den wir alle nicht kennen. Und schließlich, Sie haben ja die Schadensersatzforderungen schon angesprochen, liegt es eigentlich wirklich im Interesse der Bürgerinnen und Bürger der Stadt, eben wenn sich die Stadt Niddatal gar nicht mit diesen denkbaren Schadensersatzforderungen auseinandersetzt und das überhaupt nicht irgendwie berücksichtigt?

Wenn ich jetzt verschiedene rechtliche Möglichkeiten habe als Stadt und vielleicht eine Möglichkeit ist die Teilung von etwaigen Fehlern, dann denke ich, sollte schon mit reinspielen, dass das eben ein angestammter Gewerbebetrieb ist. Dass der funktioniert, dass es da 203 Schüler gibt, dass es da Mitarbeiter gibt, dass es da jetzt auch eine Auszubildende gibt. Das sollte die Stadt in einem solchen Fall, wo sie unterschiedliche Möglichkeiten hat, eben schon berücksichtigen aus meiner Sicht.

Jan Tönjes: Eine allerletzte kurze Frage habe ich nur: Hier mal ein Stück Weide, da mal irgendeine Möglichkeit, ein Rentnerpferd unterzubringen – wenn ich über sowas nachdenke und wenn ich dann in einem Vertrag lese, Erbbaurecht sprich Erbpacht, müssen bei mir dann die Alarmsignale schrillen?

Thorsten Masuch: Ich muss mir halt immer vergegenwärtigen, dass mir das Grundstück nicht gehört. Wenn ich, egal ob Reiterhof oder Wohngebäude auf einem Erbpacht-Grundstück errichte, gehört mir das Grundstück halt nicht und irgendwann fällt das wieder zurück an den Eigentümer. Also ich habE gewissermaßen eine zeitlich befristete Nutzung der gesamten Anlage. Aber das Ganze ist ja rechtlich durch ein eigenes Gesetz geregelt.

Jan Tönjes: Das heißt, Erbbaurecht per se ist safe?

Thorsten Masuch: Es hat bestimmte Besonderheiten, aber man kann nicht sagen, dass man aus grundsätzlichen Erwägungen heraus gar keinen Erbbaurechtsvertrag unterschreiben sollte.

Danke für das Gespräch!

Den ganze Geschichte zum Erbbaurecht und dem Hofgut am Mühlbach kann man ausführlich im Podcast ERZÄHL MIR WAS VOM PFERD nachhören.